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임대차 계약을 할 때 세입자의 성향도 중요하다고 생각합니다.
내 부동산을 최대한 깨끗하게 사용해주고 계약 내용대로 월차임도 매월 정해진 날짜에 입금해주면 임대인 임장에서 다른 걱정거리가 없을 것입니다.
하지만 그렇지 않은 세입자도 있기 때문에 문제가 됩니다.
물론 세입자라고 해서 월세 미납을 고의로 하고 싶어서 그런 건 아니잖아요. 다 사정은 있을 거예요. 하지만 임대인은 부동산을 세입자에게 사용, 수익시킬 수 있도록 하고 세입자는 월세를 지급하는 계약에서 어느 한쪽이라도 계약을 불이행하면 손해가 발생할 수 있기 때문에 대응해야 하는데요. 오늘은 월세 미납 세입자에게 내용증명 발송 방법과 향후 절차에 대해 간략하게 적어보려고 합니다.
집세 미납을 원인으로 한 계약 해지 통지
세입자가 월세를 내지 않을 경우 전화, 문자, 카카오톡을 통해 월세 미납 사실을 알리게 됩니다.
여기서 문제가 해결되면 좋겠는데요. 지속적으로 월세를 내지 않으면 임대인의 임장에서는 재산상 손해가 발생할 수 있습니다.
이때는 집세 미납을 원인으로 한 계약 해지가 가능합니다.
민법에서는 건물 기타 공작물, 토지임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으며, 상거건물임대차보호법에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
예를 들어 주택임대차의 경우 2기 연체의 경우 해지가 가능합니다.
1월, 2월분 월세를 연속 연체하거나 1월분 연체 후 2, 3월분 월세는 냈다가 다시 4월분 월세를 연체한 경우를 말합니다.
또는 월세가 100만원인 경우 10개월간 월세를 20만원씩 부족하게 입금했다면 10개월치 미납 월세가 200만원으로 총 2기 연체에 해당하므로 계약 해지가 가능합니다.
내용증명에 해약통지 사실을 명확히 기재할 것.
내용증명에는 추후 명도소송에 대비해 해지통지문을 기재하는 것이 좋습니다.
근거는 위에서 설명한 민법 또는 상가임대차보호법이 됩니다.
또 임대차 계약서를 보면 조항에 월세 연체로 인한 계약 해지와 관련된 조항이 있을 것입니다.
보통 공인중개사가 사용하는 계약서 양식에 모두 들어 있을 겁니다.
[월세미납 세입자 내용증명 예] 발신인: 000서울시 00구 수신인: 000서울시 00구 제목: 임대차계약 해지 및 임차료 청구 건1. 귀하의 건승을 기원합니다.
2. 발신인과 수신인은 2021년 00월 현재 서울시 00구 아파트 임대차 계약을 체결하였습니다.
3. 발신인은 2021년 00월 00일 체납된 임차료를 지불하라는 문자, 카카오톡을 발송하였음에도 수신인은 아래와 같이 임차료를 체불하고 있습니다.
구분 월차임 입금일 입금액 입금자 미입금액 1월분
2월분
삼월분총 입금액 합계 미입금액 합계5. 이에 발신인은 민법 640조 및 임대차계약서 0조에 의거 임대차계약을 적법하게 해지합니다.
6. 따라서 수신인은 2021년 00월 00일까지 부동산을 발신인에게 인도하여야 하며 체불임금 및 부당이득금 000만원을 지급하여 주시기 바라며, 이에 대한 이행이 이루어지지 않을 경우 민형사상 법적 조치를 진행함을 알려드립니다.
2021.00.00. 발신인 000내용증명 발송 후에도 세입자가 버틸 수 있다면위와 같이 내용 증명의 발송 후도 세입자가 집세를 내지 않고 부동산 인도를 하지 않으면 부득이 부동산 양도 소송을 진행해야 합니다.
대부분 변호사를 선임하고 진행되고 있고 절차는 다음과 같습니다.
(1)점유 이전 금지 가처분 신청 부동산 이름도 소송 전 또는 동시에 점유 이전 금지 가처분 신청을 하게 됩니다.
묘도 소송은 현재의 점유자를 상대로 진행하게 됩니다.
그런데, 만약 몇달간의 소송 끝에 판결을 받고 강제 집행을 하지만 점유자가 변경되었다면, 이 판결문에서 강제 집행을 할 수 없어요. 그래서, 점유자의 변경이 불가 하도록 우선 점유 이전 금지 가처분 신청을 하게 됩니다.
(2)부동산의 양도 소송은 통상 3~8개월 정도 걸리고 판결을 받으면 강제 집행을 하고 점유자를 강제로 쫓아낼 수 있어 미납의 집세도 받을 수 있습니다.
만약 그 전에 아무리 내 집이라고 해도 문을 열고 들어가거나 세입자와의 대화로 흥분하고 폭행을 가할 경우 형사 처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.
월세 미납 세입자 내용증명부터 소송까지오늘은 월세 미납 세입자에게 보내는 내용증명과 이후 소송 절차까지 간단하게 적어봤습니다.
법에 대해 무지했던 시절에는 저만 착하면 법 같은 건 없어도 살 수 있다고 생각했어요. 하지만 사람과 사람이 살아가는 이 세상에서 분쟁은 늘 그렇듯이 법은 항상 우리와 함께 하기 때문에 공부할수록 나를 포함해 내 주변을 도울 수도 있는 것 같습니다.
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